2001年寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求
戴德 梁行
2000年北京寫字樓市場(chǎng)可以說(shuō)已經(jīng)從1997年以來(lái)的低迷狀態(tài)中走了出來(lái)，具體表現(xiàn)為租金大幅上升，市場(chǎng)成交活躍，許多甲級(jí)寫字樓入住率接近100％。從供應(yīng)上看，2000年市場(chǎng)可以提供的甲級(jí)寫字樓已少于前幾年，但需求卻比前幾年有較大的增長(zhǎng)，特別是隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，國(guó)外國(guó)內(nèi)公司對(duì)寫字樓，尤其是位于中央商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓的需求呈直線上升勢(shì)頭，在未來(lái)一兩年內(nèi)，由于寫字樓的供應(yīng)，尤其是中央商務(wù)區(qū)寫字樓的供應(yīng)不會(huì)有明顯的增加，而需求會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，因此預(yù)計(jì)未來(lái)寫字樓市場(chǎng)的租金和售價(jià)會(huì)繼續(xù)攀升，下面以幾個(gè)方面詳細(xì)分析一下北京寫字樓市場(chǎng)。
需求量大于供應(yīng)量
2000年北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)達(dá)到80萬(wàn)平方米，盡管不能與1997、1998高峰年的100多萬(wàn)平方米相比，但規(guī)模也不算少。然而，位于朝陽(yáng)區(qū)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)卻明顯減少，只有28萬(wàn)平方米，僅占總供應(yīng)量的35％，從往年看，供應(yīng)主要集中在第四季度，而一些本應(yīng)在2000年落成的寫字樓卻由于施工進(jìn)度和資金等原因而拖到了2001年。
從需求角度分析，2000年上半年可以說(shuō)由風(fēng)險(xiǎn)投資支撐的互聯(lián)網(wǎng)公司與傳統(tǒng)的通訊、計(jì)算機(jī)和軟件公司共同支撐著寫字樓市場(chǎng)。2000年下半年互聯(lián)網(wǎng)公司盡管仍有租賃需求，但其發(fā)展勢(shì)頭明顯遜于上半年，其它類型的公司則紛紛大面積吸納寫字樓，使許多寫字樓，包括新推出的寫字樓已基本沒(méi)有什么空置。
隨著中國(guó)加入世貿(mào)的臨近，許多國(guó)內(nèi)和國(guó)外公司，都看好北京寫字樓市場(chǎng)的投資前景，尤其是最近寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求，租金直線上漲，投資回報(bào)率呈上升態(tài)勢(shì)。目前北京寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在8％—9％之間，盡管不能與90年代中期15％左右的回報(bào)率相比，但與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)5％左右的回報(bào)率相比還是很可觀的。
租金漲幅大于售價(jià)
毫無(wú)疑問(wèn)，2000年北京寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷，具體表現(xiàn)為租金明顯反彈：寫字樓入住率急劇攀升。據(jù)到目前為止的初步統(tǒng)計(jì)，北京市甲級(jí)寫字樓的平均租金報(bào)價(jià)為每月每建筑平方米28美元，比1999年年底上漲了36％，而國(guó)貿(mào)二期等個(gè)別甲級(jí)寫字樓的租金漲幅更是達(dá)到了50％以上。從入住率來(lái)看，目前甲級(jí)寫字樓的平均入住率為91％，比1999年年底上漲了21％。租金和入住率之所以明顯上升，與上面提到的供應(yīng)量減少和需求旺盛有直接的關(guān)系。尤其是在需求拉動(dòng)的影響下，市場(chǎng)的租金水平被急劇抬高。在目前租金過(guò)高且可選擇樓盤很少的情況下，許多公司寧愿接受更高的租金在原有寫字樓中續(xù)租或擴(kuò)租，也不愿意花幾十萬(wàn)的裝修費(fèi)換另一個(gè)它們不滿意的寫字樓，在這種情況下，寫字樓市場(chǎng)的租賃成交與以往同期相比變得比較平淡。
從售價(jià)上看，其變化不像租金那樣明顯，甚至可以說(shuō)基本上沒(méi)有什么變化。目前，甲級(jí)寫字樓的售價(jià)報(bào)價(jià)在每平方米2300美元左右，成交價(jià)一般能談到2000美元甚至更低。售價(jià)之所以沒(méi)有明顯的上漲，是因?yàn)榘l(fā)展商和小業(yè)主面對(duì)這樣高的市場(chǎng)租金，除非他們能以明顯高于市場(chǎng)平均價(jià)的價(jià)格出售其物業(yè)，否則他們還是更傾向于采取出租的策略，以謀求更高的投資回報(bào)。
寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)看好
從目前的情況看，未來(lái)一兩年寫字樓的供應(yīng)，尤其是位于東二環(huán)、東三環(huán)附近以及東長(zhǎng)安街沿線的高檔寫字樓供應(yīng)量仍舊非常有限。這三個(gè)地區(qū)通常是對(duì)寫字樓需求最旺盛的地區(qū)。除了中國(guó)人壽大廈、瑞城中心以及東方廣場(chǎng)二三期等個(gè)別樓盤外，這三個(gè)地區(qū)在未來(lái)一兩年基本上不會(huì)有什么現(xiàn)房落成。而這三個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)也只有37萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)量。從北京西部看，中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)最快也得明年上半年才能全面啟動(dòng)，真正落成也得兩三年以后，因此北京西部地區(qū)未來(lái)一兩年除了像數(shù)碼科技大廈和太平洋國(guó)際大廈等幾個(gè)物業(yè)外，也不會(huì)有很多新增的供應(yīng)。
從需求上看，中國(guó)加入世貿(mào)后無(wú)疑會(huì)使許多外資公司進(jìn)入中國(guó)，并且會(huì)使在中國(guó)的許多現(xiàn)有外資公司迅速發(fā)展。尤其是在開(kāi)始階段，一些最先從世貿(mào)協(xié)議中受益的行業(yè)，主要是外資的金融、保險(xiǎn)以及電信運(yùn)營(yíng)企業(yè)會(huì)大量增加在中國(guó)的投資，其中就包括增加在營(yíng)業(yè)和辦公網(wǎng)點(diǎn)方面的投入，而這必然會(huì)極大地拉動(dòng)對(duì)寫字樓的需求。另外，國(guó)外的許多投資基金和保險(xiǎn)公司紛紛看好北京高檔寫字樓市場(chǎng)，它們一般希望整層甚至整棟地購(gòu)買寫字樓，除此之外，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇及好轉(zhuǎn)，許多有實(shí)力的中資企業(yè)，尤其是一些高科技企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，也已經(jīng)并將繼續(xù)增加在這方面的投入，最后需要提到的是互聯(lián)網(wǎng)公司。盡管這類公司目前處于調(diào)整時(shí)期，但畢竟中國(guó)在這方面還處于起步階段，未來(lái)還有很大的發(fā)展空間，因此有理由相信這類公司未來(lái)在寫字樓方面還是會(huì)有比較大的需求。從上面供需對(duì)比分析我們不難看出，未來(lái)一兩年北京寫字樓市場(chǎng)仍將處于一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，因而租金在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上會(huì)繼續(xù)上調(diào)。
總而言之，未來(lái)一兩年內(nèi)北京寫字樓市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)蓬勃發(fā)展，進(jìn)而將帶動(dòng)新一輪的寫字樓投資熱潮。
《北京日?qǐng)?bào)》 2001年1月10日
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